Рынок недвижимости Ярославля: новые возможности и точки роста

Рынок недвижимости Ярославля: новые возможности и точки роста

6 февраля 2019 года в рамках серии региональных мероприятий состоялся Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в Ярославле с участием ведущих экспертов отраслевого сообщества. В основе деловой программы саммита – инвестиционный потенциал региона, градостроительные приоритеты и перспективные направления для благоустройства территорий, источники финансирования проектов, меры стимулирования девелоперской активности, стратегии продвижения и коммуникации.

Традиционно, встреча началась с приветственного слова представителей органов государственной власти области. Виктор Жучков, исполняющий обязанности директора департамента строительства Ярославской области, отметил позитивные тренды на рынке жилья: «Из 380 многоквартирных домов, только 3% попали в реестр проблемных объектов. Вместе с тем, согласно статистике, в регионе наблюдается увеличение объемов ввода жилья на 2%, в то время, как по стране этот результат составляет минус 6,6%. Кроме того, за девять предыдущих месяцев, Ярославская область стала единственным субъектом федерации, который выполнил целевую модель агентства стратегических инициатив». Несмотря на вышеперечисленное, эксперт обозначил и проблемные вопросы. «Интересы у проектировщиков, застройщиков и представителей органов власти сегодня не совпадают, притом, что рынок у нас один, и субъекты градостроительных отношений должны работать на общую цель – создавать комфортную среду, качественное и доступное жилье, реализовывать проекты, которые будут конкурентоспособными не только на территории региона, но и на уровне страны и ближнего зарубежья» – подчеркнул спикер.

Продолжая тему территориальных возможностей и инвестиционного потенциала, модератор дискуссии, Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», подробно остановился на факторах, которые имеют важное значение при создании успешного проекта. «Для начала девелоперу необходимо оценить этап развития отрасли и имеющиеся барьеры входа (конкурентов, стройки, офисы продаж и готовые объекты), проанализировать, можно ли произвести на клиента большее впечатление, следующим этапом будет создание концепции и только потом само строительство объекта». Подводя итоги, эксперт резюмировал, что заработать на рынке недвижимости можно только при наличии стратегии и прогрессивной модели ведения бизнеса.

Михаил Кудряшов, советник Губернатора Ярославской области – главный архитектор области, согласился с мнением модератора, обозначив не только проекты, в которых нуждается регион, но и важные изменения, которые должны произойти в структуре строительного рынка Ярославля: «В бизнес-плане присутствуют три цифры – себестоимость, количество квадратных метров, продажная цена относительно конъюнктуры. Именно поэтому, перед архитекторами, по-прежнему, ставится задачапроектирования плотной застройки для получения максимальной прибыли, где 50% составят однокомнатные квартиры. Строители будут использовать дешевые материалы, а соотношение продаваемой площади к общей останется на отметке 82-83%. Но будущее развитие отрасли возможно в том случае, если участники рынка смогут поменять подход к проектированию, качеству предоставляемых услуг и земле, выделяемую под строительство».

Конечно, актуальнейшей темой рынка недвижимости в наступившем году являетсяпоэтапный переход от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, так называемому,механизму «эскроу-счетов». С экспертизой по этому вопросу выступила Елена Юлова, председатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»: «Рассматривая данные изменения, законодатель учитывал интересы всех: застройщиков, покупателей, власти, банков – и к ним нужно относиться как к соблюдению баланса. Счета эскроу гарантируют право дольщиков на получение квартиры, для застройщиков – это возможность проектного финансирования от банка, а для последних – получение максимальной прибылиза счет развития успешных проектов».

В ходе второй части саммита модератор – Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитик KnightFrank, предложила экспертам дать прогнозы развития девелоперского бизнеса в регионе, отметить востребованные продукты и обозначить наиболее эффективные стратегии их продвижения.

Продолжая тему, озвученную Еленой Юловойв первой части саммита, Виктор Абидин, начальник управления крупного и среднего бизнеса Ярославского отделения ПАО Сбербанк, рассмотрел основные положения финансирования проектовпо новым правилам.Спикер признал,что текущиеизменения в законодательстве – это определяющий фактор современного развития отрасли. «На сегодняшний день в структуре источников финансирования проектов 79% занимают средства дольщиков, 13% – банков, 8% – застройщиков. В новых условиях, часть застройщиков не сможет привлечь средства банков из-за недостатка собственных или неустойчивости самого проекта». Исходя из этого, решение о финансировании, по словам спикера, будет базироваться на следующих аспектах: положительная деловая репутация, привлекательная локация, востребованная концепция, наличие исходно-разрешительной документации, просчитанный бюджет. По словам Виктора Абидина, помимо ощутимого положительного эффекта от перехода на эскроу-счета, существуют и очевидные риски для всех субъектов рынка:«Потенциальный рост цен на жилье – для дольщиков, рост себестоимости и отсутствие возможности «котлового» финансирования – для застройщиков, отсутствие процентных платежей по кредиту до раскрытия эскроу – для банков».

Переходя от вопроса проектного финансирования к концепциям, форматам, востребованным сегодня покупателем, Светлана Прокофьева, директор ООО «Метро-Оценка», сообщила, что число критериев отбора увеличивается с каждым годом. Население предъявляет все большие требования к среде, выбирая комплексную застройку территории, а не местоположение объекта. Наметившие тенденции необходимо учитывать застройщикам. «При выборе квартир покупатели обращают внимание, в первую очередь, на площадь квартиры (79%), ее планировку, затем на район (73%), число комнат, этаж. Среди критериев отбора, стоимость квартир находится только на седьмом месте (27%)», – подчеркнула Светлана Прокофьева.

В ходе встречи, Алексей Доскин, основатель Портала Новостройки Ярославля, затронул проблему продвижения недвижимости. Он представил вниманию слушателей «MustHave», который позволит увеличить продажи: «Должна проводиться сегментация аудитории в зависимости от ее потребностей, создаваться адаптивный сайт, подстраиваемый под мобильные устройства, использоваться пиксели социальных сетей для сбора данных о пользователях, а также динамический ремаркетинг».

В составе спикеров деловой программы саммита также выступили: Светлана Зуева, директор «Института развития стратегических инициатив»; Алексей Игнатьев, декан архитектурно-строительного факультета «Ярославского государственного технического университета»; Светлана Войтович, генеральный директор ООО «Спектр»; Григорий Дайнов, руководитель бюро, главный архитектор «DK architects»; Анастасия Голлай, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, аналитик ООО «Метро-Оценка».

В рамках саммита у участников появилась возможность не только говорить о проблемах рынка, но и решить их в будущем, ориентируясь на успешный прикладной опыт своих коллег и реально реализованные кейсы, а также понять, на что сегодня ориентируются профессионалы отрасли.

Саммит по недвижимости PRO Development в Ярославле состоялся при поддержке Мэрии г. Ярославль, Правительства Ярославской области, Торгово-промышленной палаты Ярославкой области, учебного центра AcademyofRealEstate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstateEvents.